Darf man das? – Die wichtigsten Drohnengesetze für Immobilienaufnahmen

Drohnen in der Immobilienwelt – beeindruckend, aber nicht grenzenlos

Die atemberaubende Luftaufnahme über einem Einfamilienhaus, der Kameraflug durch ein modernes Bürogebäude oder ein Überblick über eine ganze Neubausiedlung – Drohnen haben das Immobilienmarketing revolutioniert. Sie zeigen Perspektiven, die früher nur mit teuren Hubschrauberflügen möglich waren.

Doch so frei wie der Blick aus der Luft ist die rechtliche Lage nicht. Für Drohnenaufnahmen gelten in Deutschland und Europa klare Regeln. Verstöße können teuer werden – mit Bußgeldern von mehreren Tausend Euro oder gar einem Flugverbot. Wer Immobilien rechtssicher in Szene setzen möchte, sollte die wichtigsten Vorgaben kennen.

Einheitliche Regeln: Die EU-Drohnenverordnung

Seit dem 1. Januar 2021 gilt europaweit die EU-Drohnenverordnung (Verordnung (EU) 2019/947 und 2019/945). Sie ersetzt die früheren nationalen Regelungen und sorgt für einheitliche Standards in allen Mitgliedsstaaten der EASA (European Union Aviation Safety Agency).

Die Verordnung teilt Drohneneinsätze in drei Kategorien ein:

• Offen (Open Category): Für die meisten Immobilienaufnahmen relevant. Hier darf geflogen werden, solange gewisse Grenzen eingehalten werden (Sichtweite, Maximalhöhe 120 m, kein Flug über Menschenmengen).
• Speziell (Specific Category): Für riskantere Flüge, z. B. über dicht besiedelten Gebieten oder außerhalb der Sichtweite. Erfordert eine Risikobewertung (SORA) und Genehmigung durch die Behörde.
• Zertifiziert (Certified Category): Für sehr große Drohnen oder Einsätze mit hohen Risiken – im Immobilienbereich praktisch irrelevant.

Die meisten professionellen Immobilienvideos fallen also in die offene Kategorie.

Registrierungspflicht und e-ID

Betreiber von Drohnen sind seit 2021 verpflichtet, sich bei der nationalen Behörde zu registrieren. In Deutschland ist hierfür das Luftfahrt-Bundesamt (LBA) zuständig.

• Ab 250 g Gewicht Pflicht.
• Auch unter 250 g, wenn die Drohne eine Kamera oder Sensoren hat, die personenbezogene Daten erfassen können.
• Nach der Registrierung erhält der Betreiber eine elektronische Identifikationsnummer (e-ID), die gut sichtbar an der Drohne angebracht werden muss.

Damit ist für Behörden klar nachvollziehbar, wer hinter einem Flug steht – ein wichtiger Baustein für Sicherheit und Verantwortung.

Der EU-Drohnenführerschein (Kompetenznachweis)

Neben der Registrierung brauchen viele Piloten einen EU-Kompetenznachweis. Für Immobilienaufnahmen sind zwei Varianten wichtig:

• A1/A3 Nachweis (Onlinetest beim LBA): Pflicht für Drohnen ab 250 g bis 25 kg, wenn sie in unbebauten oder locker besiedelten Gebieten geflogen werden.
• A2 Fernpilotenzeugnis: Erforderlich, wenn näher an Menschen oder bebauten Gebieten geflogen wird – z. B. bei Immobilienaufnahmen in Wohngebieten.

Makler oder Verkäufer, die „mal eben“ eine Drohne starten möchten, sind hier schnell außerhalb des rechtlich Erlaubten, wenn sie nicht über die entsprechenden Nachweise verfügen.

Versicherungspflicht – ohne geht es nicht

In Deutschland gilt die Pflicht zur Drohnen-Haftpflichtversicherung (§ 43 LuftVG). Sie deckt Schäden ab, die durch den Betrieb einer Drohne entstehen.

• Gilt für alle Drohnen, auch unter 250 g.
• Notwendig für private und gewerbliche Flüge.
• Die Versicherung muss vor dem ersten Flug abgeschlossen sein.

Ein Unfall – etwa ein Schaden am Dach eines Nachbarhauses – kann sonst schnell existenzbedrohend werden.

Fliegen in der offenen Kategorie: Grundregeln

Wer Immobilien mit Drohnen filmen will, bewegt sich meist in der offenen Kategorie. Hier gelten klare Rahmenbedingungen:

• Maximalhöhe: 120 Meter über Grund.
• Sichtflug (VLOS): Die Drohne muss jederzeit mit dem bloßen Auge sichtbar sein.
• Abstand zu Menschen: Keine Flüge über Menschenansammlungen. Bei A3-Kategorie mindestens 150 m Abstand zu unbeteiligten Personen.
• Respekt vor Privatsphäre: Keine Überflüge über Nachbargrundstücke ohne Genehmigung.

Besondere Einschränkungen im Rhein-Main-Gebiet

Für dein Einsatzgebiet Rhein-Main gilt ein zusätzlicher Faktor: die Nähe zum Frankfurter Flughafen (FRA), einem der größten Flughäfen Europas.

• Im Umkreis von 1,5 km um Flughäfen gilt absolutes Flugverbot.
• In kontrollierten Lufträumen sind Drohnenflüge nur mit Ausnahmegenehmigung der Deutschen Flugsicherung (DFS) erlaubt.
• Auch in Städten wie Wiesbaden und Mainz gibt es „No-Fly-Zones“, etwa über sensiblen Einrichtungen oder Naturschutzgebieten.

Wer hier Immobilienaufnahmen plant, braucht fast immer eine behördliche Ausnahmegenehmigung.

Praxisbeispiel: Reihenhaus im Wohngebiet

Ein Makler möchte ein Reihenhaus mit Drohne filmen.

• Zulässig: Start auf dem eigenen Grundstück, Flug in bis zu 120 m Höhe, solange Sichtkontakt besteht.
• Problematisch: Drohne filmt auch Nachbarn im Garten oder überfliegt deren Grundstück.
• Rechtssicher: Flugwinkel anpassen oder Aufnahme so schneiden, dass keine fremden Personen erkennbar sind.

Fazit: Gesetze kennen schützt vor Ärger

Drohnen sind ein starkes Werkzeug im Immobilienmarketing. Doch ohne Kenntnis der rechtlichen Vorgaben sind sie ein Risiko. Mit der EU-Drohnenverordnung, den Vorgaben des LBA und den speziellen Einschränkungen im Rhein-Main-Gebiet gibt es klare Regeln, die einzuhalten sind.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: September 2025. Für Detailfragen wenden Sie sich bitte an das Luftfahrt-Bundesamt (LBA) oder die zuständige Landesluftfahrtbehörde.